Raumkosten

Als erstes sollten Sie den Unterschied zwischen Miete und Pacht kennen. Miete bezieht sich in der Regel nur auf die Überlassung von Räumen, während bei der Pacht auch die Einrichtungsgegenstände zur Pachtsache dazu gehören. Mit Pacht haben Sie am häufigsten bei Gaststätten und Restaurants zu tun, wo neben den Räumen in der Regel auch das Mobiliar und die Kücheneinrichtung gepachtet werden.

Wie Sie bereits aus der Lektion 10 des Kapitels B wissen, ist Vermietung und Verpachtung gem. §4 Nr. 12a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Die gewerblichen Vermieter/Verpächter machen jedoch oft vom §9 UStG Gebrauch und „optieren“ freiwillig zu Umsatzsteuer.

Vor der Buchung dieser Betriebsausgabenarten empfehle ich, den Miet- bzw. Pachtvertrag in der Hinsicht genau zu prüfen. Es kommt nämlich in Praxis nicht selten vor, dass gewerbliche Vermietung trotzdem ohne USt. abgewickelt wird.

Achten Sie bei der Verbuchung von Abschlagsbeträgen an die Versorgungsunternehmen darauf, dass:
-  Strom und Gas mit 19% USt.
-  Wasser mit 7% USt. und
-  Abwasser mit 0% USt.
belegt sind.

Das Konto „Grundsteuer“ ist in erster Linie bei eigenen Räumen relevant. Die Grundsteuer wird vom Finanzamt nicht nur für eigene „Grundstücke“, sondern auch für eigene Immobilien erhoben. Sie kann allerdings auch bei gemieteten bzw. gepachteten Räumen relevant sein. Grundsteuer kann als sog. umlagefähige Kosten dem Mieter/Pächter im Rahmen der Nebenkosten weiter berechnet werden. Ob Sie also die Grundsteuer auf dem speziellen Konto buchen, hängt davon ab, ob Ihr Vermieter/Verpächter diesen Kostenfaktor in der Nebenkostenabrechnung explizit ausweist oder nicht. Verwechseln Sie die Grundsteuer nicht mit der Grunderwerbsteuer, die einmalig beim Erwerb einer Immobilie in Höhe von 3,5% des Kaufpreises gezahlt wird und nicht , wie die Grundsteuer, die 4 mal im Jahr gezahlt wird, zu den lfd. Kosten gehört.

Achten Sie darauf, dass nur typische, substanzerhaltende Renovierungsarbeiten als Betriebsausgaben gelten und auf das Konto „Instandhaltung betrieblicher Räume“ gebucht werden dürfen. Dazu gehören auf jeden Fall Malerarbeiten oder Erneuerung der Bodenbeläge.

Handelt es sich bei den Renovierungsarbeiten um Modernisierungen, die die Bausubsatz wesentlich verändern (z.B. nachträglicher Anbau von Balkonen), gehören diese Aufwendungen der Gruppe der „nicht sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben“ an. Da die Abgrenzung zwischen „Substanzerhaltung“ und „Modernisierung“ in der Praxis ein erhebliches  Problem darstellt und oft zu Streitigkeiten zwischen den Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung führt, sollten Sie in diesen Fällen stets Ihren Steuerberater kontaktieren.